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今年丰台新房特别难卖，打起了价格战，现在没有两把刷子，真不敢在丰台拿地。
金茂拿下东铁营，可谓众望所归，算上北京金茂府（宋家庄）、东叁金茂府（分钟寺）、永定金茂府（大红门），广渠门金茂府。
东铁营项目是打保守牌，做南三环第五座金茂府呢？还是把西安和成都最近爆火的“璞”系高端产品线，移植到北京？
金茂东铁营地块，距离南三环东铁营桥直线号线号线、亦庄线号线米，周边配套不缺，商业配套有新业广场、首开福茂、京深海鲜市场等。
学校有北京市第十八中学、中央音乐学院附中、北京教育科学研究院丰台实验小学等。
周边是三环成熟的居民区，配套不全。但是城市界面一般，平常比较嘈杂，老小区也比较多，配套不算高端，基本能满足日常生活。
北侧地块0010地块较方正，用地面积2.07万平方米，容积率1.9，规划建筑规模3.89万平方米，建筑高度60米。
而南侧地块0015地块用地面积1.25万平方米，容积率2.7，规划建筑面积3.32万平方米，建筑控制高度60米。
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首先是人事的变动，张增根接替李从瑞成为金茂一把手，2023年撤销北京公司，归入华北区域平台直管。
也是从这一年开始，金茂拿地的重心开始转向二线城市，比如天津、青岛、宁波、金华等。
金茂出走的这两年，中建系房企在北京大举扩张，从最初的郊区地块，进军内城改善，比如中建智地今年就凭借北京宸园叫好又叫座，狠狠刷了一波存在感。
今年璞系分别在西安和成都落地，主打180平以上的大平层产品，获得极高的市场认可度，成为新地标。
所以东铁营落地“璞”系豪宅再适合不过了。接下来根据成都和西安两个项目，来对“璞”系高端产品有一个更深刻的认知，也可以预判接下来东铁营项目的情况。
，西安璞逸曲江最小188平米起步，227平米、310平米；成都璞逸锦江分别是198和235平米。
所以北京东铁营，金茂更冒险的做法，就是做大改善，180平米起步，如果做的保守，可能南地块会做一些130平米的小户型。
金茂府由于科技系统，窗户就必须要做的小一点， 甚至为了保持室内恒温恒湿的状态，最好不要开窗，但是“璞”系推翻了这套做法。成都璞逸锦江外立面融合了大面积玻璃幕墙，铝板，转角处则采用了圆润的弧形设计，不仅提升了整体的颜值，也能更大程度的享受采光和景观资源。
以璞逸锦江235平米的户型为例，主卧主打弧形落地窗，专门设置了会客的洽谈沙发区。还有十字形的衣帽间，也相当奢华
厨房也是亮点，单独设计的中厨，西厨也是单独设立，这个豪华的餐科空间，也是市面上少见的。
璞逸锦江包含建面约4400平米的超配会所体系，功能布局上做到了茶室、私宴厅、行政酒廊、泳池、健身房、棋牌、冥想、艺展大厅八大功能近1700平米的国际东方艺术会所，尤其会所的设计和园林景观融为一体，非常有新意。
北京这两年豪宅做了不少，但是产品总是太保守了，没有豪宅的那种先锋创新的精神，北京不大可能对标成都和西安做产品，
我们也期待金茂给北京楼市一个更新的惊艳之作。有了产品线的猜想，以及对比西安和成都璞逸系的打底。
按照对区域价值和客户心态的了解，镇长这个价格推断，是既能保证利润、品质、又能保证流速的合理区间。
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