上海桐安里是位于杨浦区惠民路777弄（平凉街道19街坊）的高端低密风貌别墅项目，主打内环滨江稀缺资产与历史文脉融合，适合追求品质生活与资产配置的购房者。
作为上海市第二批风貌保护街坊项目，对1.44万平方米历史建筑实施保护性修缮，通过“建筑平移+肌理复现”技术，将3栋1920年代砖木结构里弄建筑整体平移50米，复刻“清水砖墙+红砖腰线”经典样式。
融合海派石库门、Art Deco及文艺复兴元素，立面采用“手风琴式”扇形转角设计，搭配手工锻造铜门、意大利进口奢石铺地，既保留老上海里弄韵味，又赋予当代审美表达。
总建筑面积约1.7万平方米，容积率仅1.35，规划70席1-4层联排与叠加别墅，全人车分流，车位比1:2.5，物业费12-15元/㎡·月（含风貌维护）。
社区打造“一轴三院”景观，中央景观轴串联香樟林荫道、镜面水景与全龄活动区，营造五重归家礼序，并设有夜光跑道与宠物乐园。
：地上3层，主力户型235-305㎡，总价4700-6500万。每户赠送130-185㎡地下室（部分可做下沉式庭院）、50-150㎡私属花园及观景露台。以235㎡户型为例，5室3厅5卫设计，一层挑高3.6米，客厅面宽8米，搭配全景落地窗；二层主卧套房配备双衣帽间、星空露台及双台盆卫浴；三层阁楼可定制书房或收藏室。
：建面185-235㎡，总价2700万起。上叠产品顶层配备约40㎡全景露台，可270°俯瞰黄浦江景；下叠产品拥有约60㎡南向庭院，实现“有天有地”的墅居理想。所有户型均采用“三面采光”设计，确保每个功能空间都能享受充足日照。
自建约2000㎡高端会所，涵盖恒温泳池、私宴厅、红酒吧及配备Technogym设备的健身房，由外滩源同款设计团队操刀，采用会员制管理，为业主提供五星级酒店式服务。
社区自带约5000㎡商业，并规划1500㎡“桐安里坊”商业街，引入老字号小吃、精品咖啡馆，预计2026年二季度开业。
3公里内覆盖五大顶流商圈：北外滩来福士、百联滨江购物中心、宝地广场、国际时尚中心、渔人码头，形成“5分钟高端消费闭环”。
项目周边餐饮选择丰富，包括3家米其林餐厅（甬府、Da Vittorio、Obscura）和5家黑珍珠上榜餐厅，满足高端社交需求。
对口打虎山路第一小学（杨浦区第一梯队公办小学），初中直升昆明学校（市重点），高中阶段更有复旦大学附属中学等名校环绕。
项目自身配建12班优质幼儿园，已与中国福利会签约托管，解决业主子女全龄段教育需求。
3公里范围内聚集新华医院（综合三甲）、长海医院（全军三甲）等5家三级医院，其中新华医院儿科排名全国前十，为家庭健康保驾护航。
项目与嘉会国际医院合作，为业主提供专属绿色通道服务，预约专家号可优先安排。
东侧紧邻约4.8万㎡的杨浦公园，西侧步行10分钟可达和平公园，南向俯瞰杨浦滨江岸线公里滨江步道串联多个艺术地标。
内环内低密别墅极度稀缺，近五年同类产品年均涨幅达15%，桐安里凭借其低容积率与历史风貌保护属性，具备较高的收藏价值与增值潜力。
185㎡叠加别墅月租金可达1.2-1.3万，租金回报率2.1%；305㎡联排别墅在高端租赁市场极为抢手，月租金可达8-12万。
杨浦滨江作为上海“十四五”规划重点发展区域，将持续承接科创、文化、生态等产业升级红利，推动区域价值攀升。
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