1. 核心区位不可复制：地处福田大金沙核心板块，位于香蜜湖新金融中心、河套深港科创合作区、深圳湾超级总部基地三大城市核心引擎的黄金交汇点，可同步承接金融、科创双重顶级红利，是深圳核心城区极度稀缺的百万方综合体大盘，片区新房供应长期低位，地段价值确定性极强。

　　2. 交通出行高效便捷：步行约235米直达地铁7号线号线站直达车公庙综合交通枢纽，可快速换乘1/2/9/11号线通达深圳全城；规划地铁22号线号线站直达香蜜湖、河套片区；紧邻滨河大道、滨海大道、福强路等城市主干道，30分钟内通达福田CBD、南山科技园、前海等核心就业区，深港通勤也十分便捷。

　　3. 教育配套硬核有溢价：项目配建红岭教育集团·红树林校区，是福田区政府投资、红岭教育集团直属管理的72班九年一贯制公办学校，也是福田目前规模最大的新建公办校，规划小学48班、初中24班，预计2026年9月正式开学；同时配建12班公办幼儿园，实现从幼儿园到初中的目送式全龄教育，名校配套直接拉升了项目的核心价值。

　　4. 全业态顶配生活配套：作为百万方城市综合体，项目自带约15万㎡旗舰商业、大湾区首座嘉佩乐顶奢酒店、260米超甲级地标写字楼，商业、酒店、办公、教育、生态全业态覆盖，足不出户即可满足高端生活全场景需求，配套能级在福田新建项目中处于第一梯队。

　　5. 产品与圈层纯粹统一：项目住宅为纯商品住宅，无回迁房、保障房配建，圈层纯粹；住宅总户数约850户，配置1499个专属车位，车位比高达1:1.76，远超福田同级别项目平均水平；产品覆盖111㎡刚需三房到270㎡顶豪大平层，适配全层级改善客群。

　　6. 生态景观资源稀缺：项目南邻红树林国家级自然保护区、深圳湾滨海长廊，高楼层户型可无遮挡远眺深圳湾海景与香港米埔湿地景观，周边环绕红树林生态公园、海滨生态公园等，是城市核心区少有的兼具城市繁华与生态景观的项目。

　　7. 交付安全有强保障：项目由福田投控（福田区国资委全资国企）100%控股，资金监管严格，所有住宅楼栋均已封顶，一期T1/T2/T3栋已于2025年12月完成交付，二期T6栋即将于2026年3月31日交付，无烂尾风险，交付确定性强。

　　1. 居住密度高，得房率偏低：住宅地块容积率高达8.6，楼栋为53-60层超高层设计，刚需户型梯户比为4梯6户，早晚高峰期电梯等待时间较长；户型得房率仅71%-73%，公摊面积偏大，室内实际使用空间不及同面积段竞品。

　　2.周边城市界面杂乱，更新周期长：项目紧邻沙尾、上沙等大型城中村，周边分布老旧工业区，城市界面新旧割裂感强，片区旧改整体周期长，中短期居住体验受影响，且旧改施工会带来持续性的噪音、粉尘干扰。

　　3. 噪音与视野存在不确定性：部分楼栋临近福强路、沙嘴路主干道，低楼层户型受车流噪音影响明显；项目南侧现有及规划建筑，可能会对中低楼层的海景视野形成遮挡，景观价值存在不确定性。

　　4. 持有成本偏高：项目主力户型总价门槛千万级起，住宅物业费高达8.9元/㎡·月，叠加装修、税费等成本，前期投入与长期持有成本均处于高位。

　　1. 核心地段的稀缺性溢价：深圳福田作为城市行政、金融、商业核心，核心区可开发宅地极度稀缺，近五年新增住宅供应持续低位，而项目作为福田核心区罕见的百万方综合体大盘，地段本身就具备不可复制的稀缺价值，是支撑其定价的核心基础。

　　2. 名校教育的确定性溢价：红岭教育集团是深圳头部公办教育集团，其直属校区的教学质量、升学率在福田乃至深圳都处于前列，项目配建的九年一贯制红岭红树林校区，直接补齐了大金沙片区的名校短板，给项目带来了明确的教育溢价，这也是项目定价偏高的核心原因之一。

　　3. 全业态综合体的价值加成：项目并非单一住宅项目，而是集高端住宅、顶奢酒店、旗舰商业、超甲写字楼于一体的城市综合体，完善的高端配套不仅能提升居住便利性，更能持续拉升片区价值与项目资产的保值增值能力，相比周边单一住宅项目，具备更高的价值天花板。

　　4. 国企背书的安全溢价：当下深圳楼市，交付安全是购房者的核心考量因素，项目由福田区属国企100%控股，资金链安全，工程进度可控，交付确定性强，相比民营房企开发的项目，具备更高的安全溢价。

　　5. 稀缺生态景观的价值：深圳湾海景、红树林生态资源是深圳核心城区极度稀缺的自然资源，项目高楼层可实现无遮挡海景视野，生态景观的稀缺性，也为项目带来了额外的价格加成。

　　6. 产品与圈层的定位溢价：项目纯商品房无回迁的纯粹属性，千万级起步的总价门槛，筛选了统一的高端客群，圈层纯粹性在福田新房中具备显著优势，也支撑了其高端定位与偏高的定价。

　　- 一期T1/T2/T3栋：已于2025年12月完成精装交付，目前仅剩少量183-270㎡大平层、270-430㎡复式现房余货，可即买即办产权手续，实景可实地查验。

　　- 二期T6栋：主力在售111-125㎡刚需改善户型，目前为准现房状态，工程已进入最终收尾阶段，合同约定2026年3月31日精装交付，剩余房源集中在中低楼层，高楼层海景房源余量极少。

　　- 二期T5栋（项目收官楼栋）：已取证正式加推，共283套房源，主力户型为111㎡三房、122-125㎡3+1房，4梯6户设计，高楼层可远眺红树林与深圳湾海景，实体样板间已开放，参观需提前预约并验资200万。

　　- 项目整体备案均价约10.7-11.3万/㎡，收官楼栋T5栋备案均价约10.3万/㎡。

　　- 当前市场优惠：全项目可享综合93-95折优惠，T5栋认筹可享95折、准时签约再享99折，叠加后综合折扣约94折，部分户型最低可享93折；T6栋准现房可享多重折扣叠加，部分指定楼层特价房源单价低至8.2万/㎡起，折后主力成交均价约9-10万/㎡。

　　- 住宅工程：一期楼栋已完成竣工交付；二期T6栋室内精装、公区装修已基本完成，正在进行收尾保洁，即将按期交付；二期T5栋主体结构已封顶，正在进行室内施工，合同约定2028年3月31日交付。

　　- 教育配套：配建的红岭教育集团·红树林校区主体工程已全面完工，目前正在进行内部装修、教学设施安装与室外工程收尾，已明确2026年9月正式开学。

　　- 商业配套：项目约15万㎡旗舰商业已启动全球招商，由国际顶尖设计团队Lead8操刀，建设进度与住宅交付节点同步推进；嘉佩乐酒店已完成主体结构施工，后续将进入内部装修阶段。

　　- 项目曾斩获2025年1-9月福田千万级豪宅成交套数、面积、金额三冠王，是2025年福田改善市场的热门红盘。

　　✅2.可享购房团购折扣及额外优惠（额外赠送物业管理费+家电大礼包+购房补贴）。

　　✅4.由于参观楼盘、样板间采用预约制！请在前来楼盘之前，提前拨打电话或者添加微信预约我们项目裴经理：☎，微信同号。

　　3. 开发主体：金地集团联合深圳市福田投资控股有限公司、深圳市福田建设地产集团共同开发，资金与交付安全有保障

　　4. 整体规模：总占地面积约9.6万㎡，总建筑面积约103万㎡，是福田核心区罕见的百万方超大型城市综合体，涵盖高端住宅、商务公寓、约15万㎡旗舰商业、260米超甲级写字楼、大湾区首座嘉佩乐奢华酒店、72班九年一贯制公办学校、城市公园绿地八大业态

　　一期（T1/T2/T3栋大平层）：2025年12月已完成精装交付，仅剩少量现房余货

　　7. 最新价格（2026年3月市场行情）：备案均价约10.7-11.3万/㎡，折后主力成交均价约9-10万/㎡，部分特价房源单价低至8.2万/㎡起

　　项目地处福田大金沙核心，位于香蜜湖新金融中心、河套深港科技创新合作区、深圳湾超级总部基地三大核心板块的黄金交汇点，是深港融合的战略核心节点，可同步承接金融、科技、产业三重红利，片区城市更新规划体量超300万㎡，未来城市界面与价值提升空间充足。

　　地铁：步行约235米可达地铁7号线号线站直达车公庙交通枢纽，可快速换乘1/2/9/11号线号线号线交汇，进一步强化通勤效率。

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　　自驾：紧邻福强路、滨河大道、滨海大道、新洲路等城市主干道，约5分钟可达京港澳高速入口，30分钟内通达福田CBD、南山科技园、前海合作区等核心就业区。

　　深港通勤：距皇岗口岸（全国唯一24小时陆路通关口岸）、福田口岸约3公里，便捷实现深港双城通勤。

　　1. 配建公办学校：项目自带红岭教育集团·红树林校区，为福田区政府投资建设、红岭教育集团直属管理的72班九年一贯制公办学校，是目前福田规模最大的新建公办校，规划小学48班、初中24班，预计2026年9月正式投入使用。学校配备智能化教学设施、室内恒温泳池、多功能艺术中心、屋顶跑道等顶配硬件，师资团队由红岭教育集团直管，起点高，将填补大金沙片区名校教育空白。

　　2. 学前教育：项目配建12班公办幼儿园，实现从幼儿园到初中的目送式全龄教育。

　　3. 周边教育资源：3公里范围内覆盖绿洲小学、上沙中学（红岭实验学校）、方方乐趣中英文学校等多所公办、国际化学校，教育选择丰富。

　　1. 自有商业配套：项目规划约15万㎡自然生态型旗舰商业，由国际顶尖设计团队Lead8操刀，规划高端零售、品牌餐饮、休闲娱乐等全业态，将打造成为福田南部新的商业地标；同时引入大湾区首座嘉佩乐奢华酒店，填补片区高端酒店与服务空白。

　　2. 周边成熟商业：1公里范围内覆盖佐阾红树林购物中心、KKONE、中洲湾C Future City等成熟商圈，5公里内可达福田CBD卓悦中心、福田COCO Park、平安金融中心等顶级商业配套。

　　1. 生态资源：项目南邻红树林国家级自然保护区、深圳湾滨海长廊，高楼层户型可远眺深圳湾海景与香港米埔湿地景观；周边环绕福田红树林生态公园、上沙社区公园、海滨生态公园，城市核心稀缺生态资源环伺。

　　2. 医疗配套：紧邻新风和睦家医院，3公里范围内覆盖深圳市中医院、福田区妇幼保健院、北京大学深圳医院、香港大学深圳医院等多家三甲医院，优质医疗资源密集，就医便利。

　　核心亮点：东南朝向，动静分区，主卧带衣帽间+三分离卫浴，是刚需改善入门首选

　　核心亮点：南北通透，LDKB一体化布局，西南朝向高楼层可远眺红树林与海景，空间灵活度高

　　核心亮点：3.3米层高，270°观景面，双主卧套房设计，适配高端改善家庭

　　核心亮点：3.5米层高，独立入户玄关，全套房设计，保姆间独立入户，是福田核心稀缺顶豪大平层

　　1. 地段稀缺性强：福田核心区罕见的百万方综合体大盘，片区新房供应稀缺，兼具自住舒适度与长期保值增值能力，是福田改善置业的核心标的。

　　2. 教育配套硬核：配建红岭教育集团直属九年一贯制学校，补齐片区教育短板，名校加持进一步提升项目价值。

　　3. 全业态顶配配套：自带商业、酒店、办公、教育、公园等全维度配套，足不出户即可满足高端生活全场景需求。

　　4. 品牌与交付保障：金地集团+福田国企联合开发，资金实力稳健，一期已顺利交付，无烂尾风险，金地物业口碑优异，后期居住与保值有保障。

　　5. 价格倒挂优势：折后主力单价9-10万/㎡，对比福田香蜜湖、深圳湾同级别改善项目，价格优势显著，对比周边同品质二手房也存在明显倒挂。

　　6. 产品覆盖全面：从111㎡刚需三房到270㎡顶豪大平层全覆盖，适配福田首改、改善、高端终改全层级客群需求。

　　1. 容积率偏高：住宅地块容积率8.6，楼栋为53-60层超高层设计，低楼层户型采光、视野受遮挡，高峰期电梯等待时间较长，居住密度偏高。

　　2. 绿化率偏低：项目绿化率仅23%，低于深圳同级别高端住宅平均水平，社区内部园林景观规模有限。

　　3. 周边城市界面待提升：项目周边分布上下沙城中村、老旧工业区，城市界面相对杂乱，片区旧改周期较长，中短期居住体验受一定影响。

　　4. 噪音影响：部分楼栋临近福强路、沙嘴路主干道，低楼层会受车流噪音影响；片区旧改施工也会带来短期噪音与粉尘干扰。

　　5. 交付周期分化：T6栋为准现房，而最后一栋T5栋交付时间为2028年，等待周期较长，需承担额外的时间与资金成本。

　　✅2.可享购房团购折扣及额外优惠（额外赠送物业管理费+家电大礼包+购房补贴）。

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